• Was hat die Zinspolitik der EZB mit Ihrer Hypothek zu tun?

Was hat die Zinspolitik der EZB mit Ihrer Hypothek zu tun?

19.07.2019 KATHRIN STRUNK MSc Business & Economics Ökonomin Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Hypothekar- und Immobilienmarkt – Die Hypothekarzinsen sind seit einigen Jahren auf rekordtiefem Niveau. Wie hängt das mit der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank zusammen?

2007 wurde aus der Hypothekenkrise in den USA die grösste weltweite Finanzkrise seit dem Zweiten Weltkrieg. Die Auswirkungen der Krise sind auch heute noch zu spüren und haben einen direkten Einfluss auf Hypothekarnehmer in der Schweiz. Nachdem einzelne Finanzinstitute in den USA durch die «faulen» Hypotheken in Schwierigkeiten geraten waren, stockte das System der gegenseitigen Kreditvergabe unter den Banken. Rasch wuchs sich die Situation zu einem internationalen Problem aus. Mit dem Kollaps von Lehman Brothers erreichte die Finanzkrise 2008 ihren
Höhepunkt: Der Welthandel brach ein, und viele Länder stürzten in eine Rezession.

In der Folge senkten Zentralbanken weltweit ihre Leitzinsen drastisch und weiteten gleichzeitig die Geldmengen aus. Mit dieser expansiven Geldpolitik sollte Geld in das Wirtschaftssystem gepumpt werden, um einen Zusammenbruch zu verhindern.

Wie die Nationalbank die Hypozinsen steuert

Der Leitzins ist der Zins, zu dem die Nationalbank den Geschäftsbanken Geld leiht. Damit beeinflusst der Leitzins auch den Zinssatz für Kredite an Firmen oder Privatpersonen, beispielsweise Hypotheken. Dadurch hat dieser Zins einen Einfluss auf die gesamte Wirtschaft eines Landes und auch auf den Wechselkurs. So versuchen Nationalbanken, die Wirtschaft in Rezessionen zu stützen und in Boom-Phasen zu bremsen. In Zeiten, in denen die Wirtschaftsleistung schrumpft, wird die Nationalbank den Leitzins senken: Dadurch werden Kredite günstiger, und Firmen tätigen mehr Investitionen. In Zeiten, in denen die Wirtschaftsleistung stark wächst, wird der Zins wieder erhöht und Investitionen werden somit teurer. Dieser Zusammenhang hat zur Folge, dass mit der Senkung des Leitzinses durch die SNB auch die Hypothekarzinsen stark gefallen sind: Während sie sich Ende 2008 noch in der Grössenordnung von 4 % bewegten, waren sie kurze Zeit später nur noch bei etwa 1 %. Seither ist die Zinskurve mehr oder weniger flach – noch immer bewegen sich die Hypothekarzinsen auf dem Niveau von ca. einem Prozent.

Verschärfte Kriterien zur Hypothekarvergabe

Nachdem die Hypothekarzinsen stark gesunken waren, stieg die Nachfrage nach Wohneigentum – und damit auch nach Hypotheken – an. Aus Angst vor einer Immobilienblase wurden deswegen die Bedingungen für Hypothekarnehmer seit dem Jahr 2014 mehrmals verschärft. In einer Selbstregulierung beschlossen die Schweizer Banken, dass für die Vergabe einer Hypothek künftig zehn Prozent des Kaufpreises in sogenannt hartem Eigenkapital eingebracht werden müssen. Weitere zehn Prozent dürfen auch aus Vorsorgegeldern etc. erbracht werden. Zusätzlich muss die Hypothek seither innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts der Liegenschaft amortisiert werden. Im gleichen Zug wurden die Banken verpflichtet, bei der Bewertung der zu finanzierenden Objekte auf das Niederstwertprinzip abzustellen. Das bedeutet: Für Belehnungen wird der tiefste Schätzwert einer Liegenschaft herangezogen.

ENTWICKLUNG DER HYPOTHEKARZINSEN SEIT 1985

Einfluss auf den Wechselkurs

Der Leitzins beeinflusst nicht nur die Kreditvergabe im Inland, sondern auch den Wechselkurs. Wenn man in der Schweiz für eine Investition höhere Renditen bekommt als beispielsweise in der EU, zieht das Geld aus dem Ausland an, und der Schweizer Franken verteuert sich aufgrund der hohen Nachfrage. Dadurch werden aber Exporte ins Ausland teurer, was einen Nachteil für Firmen darstellt, die ihre Produkte in der Schweiz herstellen und im Ausland verkaufen. Die Höhe der Zinsen in der Schweiz hat also eine Auswirkung auf den Wechselkurs. Deshalb verfolgte die Schweizerische Nationalbank lange das Ziel eines Euro-Mindestkurses von 1,20 Franken. Um dieses Ziel zu erreichen, kaufte die SNB europäische Wertpapiere in grossem Umfang. Eine Strategie, die sie aber nicht längerfristig aufrechterhalten konnte, und so gab sie im Januar 2015 überraschend die Aufgabe des Euro-Mindestkurses bekannt, woraufhin sich der Schweizer Franken quasi über Nacht um etwa 20 Prozent aufwertete. Dieses Ereignis wurde allgemein als «Franken- Schock» bezeichnet. Seither sind die Leitzinsen negativ – das heisst, die Geschäftsbanken müssen die Nationalbank dafür bezahlen, dass diese ihr Geld aufbewahrt.

Die Schweizer Wirtschaft hat den Franken-Schock erstaunlich gut verkraftet und ist 2018 so stark gewachsen wie seit zehn Jahren nicht mehr. Gemäss der Theorie wäre also nun ein guter Zeitpunkt, die Zinsen wieder anzuheben.

Keine Zinserhöhungen in Aussicht

Die Schweizerische Nationalbank richtet sich in ihrer Geldpolitik allerdings nicht nur nach dem Zustand der Schweizer Wirtschaft, sondern schaut im Hinblick auf den Wechselkurs auch auf die Europäische Zentralbank (EZB). Solange die EZB ihre Zinsen nicht erhöht, sind der SNB sozusagen die Hände gebunden. Während die USA ihre Leitzinsen seit Anfang 2016 schrittweise auf 2,4 % erhöht haben, hat sich die EZB nicht bewegt. Angesichts des internationalen Handelskonflikts sind die globalen Konjunkturaussichten bereits wieder schlechter geworden, und das Zeitfenster für allfällige Zinserhöhungen scheint verpasst zu sein. Aktuell gibt es keine Anzeichen dafür, dass die EZB ihre Geldpolitik in diesem Jahr noch stark verändern wird. Daher wird auch die Schweizerische Nationalbank weiterhin an den negativen Leitzinsen festhalten, und die Hypothekarzinsen dürften bis auf Weiteres auf ihrem tiefen Niveau verharren.